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Crisi degli alloggi

I MENO RICCHI SOFFRONO DI PIÙ QUANDO LA CRISI DEGLI ALLOGGI CECHI SI AGGRAVA
Appartamenti residenziali con il Castello di Praga sullo sfondo a Praga, Repubblica Ceca,

La ricaduta della crisi immobiliare del Paese si diffonde in tutti gli angoli della società, con un impatto sproporzionato sui redditi più bassi.
La pandemia di coronavirus può spazzare via posti di lavoro, distruggere imprese e deprimere le economie, ma sembra impotente fermare la marcia dei prezzi delle case nella Repubblica Ceca.

Spinto da denaro a basso costo o da un’offerta limitata, a seconda di chi lo chiede, il mercato è in uno stato di crisi che colpisce la demografia, la salute e l’ambiente. Lo slancio è così forte che, anche se la pandemia ha perseguitato l’economia, i prezzi sono saliti a tassi record.

È una trappola che colpisce soprattutto i giovani e le persone a basso reddito, perché la carenza di alloggi a prezzi accessibili impedisce loro di salire sulla scala abitativa. In parole povere, i prezzi delle case si sono allontanati dai redditi.

I cechi che cercano di acquistare un appartamento di 70 metri quadrati di media grandezza hanno dovuto pagare nel 2019 oltre 11 volte il loro stipendio annuale, più dei loro coetanei di qualsiasi altro paese europeo. Questa è una classifica di cui hanno goduto per il quarto anno consecutivo. Nella capitale Praga, il prezzo medio per metro quadrato è salito a 3.395 euro l’anno scorso, molto al di sopra dei coetanei regionali come Budapest e Bratislava.

A settembre, un nuovo appartamento nella capitale è costato in media 8,45 milioni di corone (circa 320.000 euro), secondo l’Istituto di pianificazione e sviluppo di Praga (IPR Praga). Si tratta di circa 1 milione di corone in più rispetto al 2019, ha detto l’ente di pianificazione territoriale finanziato dalla città, osservando che “i prezzi non sono scesi nonostante la pandemia”.

Martin Lux, che dirige il Dipartimento di Socio-Economia dell’edilizia abitativa dell’Accademia delle Scienze della Repubblica Ceca, afferma che la pandemia COVID-19 ha avuto, di fatto, l’effetto opposto, con una domanda già incandescente che è ulteriormente aumentata. L’effetto è stato così marcato che, anche se l’economia si è fermata durante il blocco del secondo trimestre del 2020, il prezzo medio delle case è salito del 3,5 per cento, stabilendo un nuovo record di 12 anni.

Alcuni insistono sul fatto che l’aumento dell’offerta contribuirà a rallentare il rialzo dei prezzi, e sperano che si arrivi a un sollievo eliminando la burocrazia che limita lo sviluppo. Il governo potrebbe essere in procinto di aprire le porte con una nuova legge sull’edilizia.

Il processo per ottenere un permesso per la costruzione di nuove abitazioni è comunemente incolpato della crisi. La burocrazia esigente rende il sistema ceco uno dei più onerosi al mondo. Secondo la Banca Mondiale, la Repubblica Ceca si colloca al 156° posto nel mondo per facilità di ottenimento di un permesso di costruzione. La legislazione attuale dice che ci vorranno 246 giorni, ma gli sviluppatori sostengono che il processo di solito richiede più di cinque anni o più.

Non c’è da stupirsi, quindi, che passi appena una settimana senza che una voce dell’industria dello sviluppo dia la colpa della crisi a queste normative che ritardano la costruzione di nuovi appartamenti di cui c’è un grande bisogno.

“Secondo l’analisi, stiamo vivendo il più intenso boom edilizio degli ultimi 10 anni, il che è, ovviamente, una buona notizia. I prezzi degli appartamenti, tuttavia, non stanno diminuendo, e la gente deve risparmiare per una media di 12 anni semplicemente per acquistare un appartamento. Ecco perché abbiamo urgente bisogno di un nuovo atto edilizio, per facilitare l’edilizia abitativa a prezzi accessibili e accelerare il processo di costruzione in futuro”, ha detto Ondrej Bohac, direttore di IPR Praga, in una dichiarazione.

Tuttavia, un aumento dell’offerta potrebbe essere ancora un po’ di tempo libero. La bozza di legge è rimasta bloccata in parlamento dall’inizio dell’anno in mezzo a una tempesta di critiche.

La bozza di legge potrebbe anche essere stata redatta dall’industria dello sviluppo per tutte le protezioni ambientali e altre protezioni che lascia in vigore, dicono i critici. Altri lamentano che la proposta di legge cerca di centralizzare il processo sotto il potere del governo nazionale.

“Cerca di togliere alle città il potere di sovrintendere ad aspetti importanti della pianificazione”, ha detto a BIRN Adam Zabransky, un consigliere comunale di Praga del Partito Pirata dell’opposizione che sovrintende al patrimonio edilizio della capitale. Marchiando la bozza “un disastro” per Praga, ha detto che “si possono costruire altri nuovi appartamenti, ma senza alcuna voce in capitolo per le città, che conoscono le loro particolari esigenze”.

A causa della domanda
Tuttavia, molti esperti affermano che una carenza di alloggi guidata dalla burocrazia è una storia troppo semplicistica, trasmessa in gran parte dall’industria dello sviluppo.

“Il livello di alloggi pro capite nella Repubblica Ceca è simile a quello di qualsiasi paese dell’UE”, ha dichiarato Lux. Il problema sono i prezzi”. Non abbiamo una crisi abitativa, ma una crisi di accessibilità economica”. E quando abbiamo un boom come quello che abbiamo avuto negli ultimi anni, questo crea una percezione di ‘carenza'”.

Zabransky è d’accordo, affermando francamente che “aumentare il numero di case non risolverà la crisi”.

E’ la domanda, non l’offerta insufficiente, al posto di guida, concorda Lux. Quindi è una tendenza guidata dagli investitori che acquistano per approfittare degli aumenti dei prezzi, e alimentata da mutui a basso costo, regolamentazione limitata e basse tasse sulla proprietà immobiliare.

Anche in questo caso, nonostante la pandemia e le statistiche che mostrano una diminuzione della fiducia delle famiglie, la Repubblica Ceca è sulla buona strada per vedere un anno record di nuovi mutui ipotecari. Questo perché il tasso d’interesse medio è destinato a scendere sotto il livello del 2%. La banca centrale avverte da tempo che le banche si stanno assumendo troppi rischi, in quanto lanciano denaro ai mutuatari, ma l’anno scorso le è stato impedito di far rispettare i limiti.

Zabransky si lamenta del fatto che Praga non può richiedere ai promotori immobiliari di dedicare una parte dei progetti ad alloggi a prezzi accessibili e che non esiste una politica di edilizia popolare a livello nazionale. Lux osserva che l’imposta sugli immobili è estremamente bassa e sbatte contro la recente abolizione dell’imposta di bollo.

Il continuo appetito durante il coronavirus sostiene l’idea che sono soprattutto gli investitori, piuttosto che gli acquirenti di case, a trarre vantaggio da queste condizioni. I dati mostrano che gli investitori sono ora responsabili di oltre il 50 per cento di tutti gli acquisti di appartamenti a Praga, e non c’è alcun segno che il loro entusiasmo si stia prosciugando.

Un sondaggio tra le imprese di sviluppo pubblicato in ottobre ha mostrato che non hanno visto un calo della domanda nella prima metà dell’anno. Nonostante la seconda ondata di pandemia e la continua impennata dei prezzi, aggiungono che prevedono di chiudere l’anno con una domanda superiore a quella del 2019, con un’ulteriore accelerazione prevista per il prossimo anno.

“Sembra una soluzione semplice per costruire più abitazioni, ma penso che anche se si costruissero cinque volte di più a Praga, non sarebbe d’aiuto”, ha detto Lux. “Gli investitori si accaparreranno semplicemente la maggior parte di queste proprietà, e chi cerca la proprietà di una casa continuerà a perderla”.

In effetti, i forti aumenti di prezzo che si stanno registrando arrivano nonostante il fatto che la costruzione di nuovi appartamenti sia più intensa ora di quanto non lo sia stata per un decennio. A settembre sono stati costruiti quasi 14.500 nuovi appartamenti, ha riferito IPR Praga. I 4.800 appartamenti ancora disponibili per l’acquisto all’epoca erano il maggior numero in offerta dal 2011.

Effetti di ricaduta
La ricaduta di questa crisi si diffonde in tutti gli angoli della società. La carenza di alloggi gioca un ruolo vitale nel cambiare il modo di vivere delle persone e nel limitare le loro scelte, avvertendo gli enti di beneficenza.

E proprio come la pandemia e i blocchi che l’accompagnano, la crisi abitativa ha un impatto sproporzionato sui redditi più bassi.

Praga ha oltre 2.000 senzatetto per le strade e decine di migliaia di persone che pagano oltre il 50% del loro reddito per l’alloggio – per lo più alloggi di bassa qualità e insicuri in ostelli e simili. I problemi che ciò solleva sono molteplici.

“Ci sono molte famiglie in alloggi di bassa qualità e questi sono ambienti malsani per i bambini”, ha detto Zabransky. “Cominciamo a vedere i problemi legati all’istruzione e alla salute, e anche la violenza domestica è più diffusa”.

I giovani che cercano di salire sulla scala degli alloggi sono un altro gruppo pesantemente colpito, e accanto alle famiglie a basso reddito si limitano ad affittare o a trasferirsi in località più economiche fuori Praga e a dover fare i pendolari in città. Questo crea seri problemi per quanto riguarda i trasporti, le infrastrutture e l’ambiente, e lascia che la crisi degli alloggi pesi pesantemente sulle finanze pubbliche.

Su più ampia scala, la crisi degli alloggi minaccia anche lo sviluppo economico della Repubblica Ceca, suggerisce l’OCSE. Praga è il motore dell’economia, e in particolare ospita molti dei settori a più alto valore aggiunto di cui molti economisti dicono che il Paese ha un disperato bisogno di svilupparsi. Tuttavia, i giovani manager, i professionisti e i tecnici possono dirigersi altrove se non possono permettersi di vivere comodamente in città.

Lux, tuttavia, non è ottimista sul fatto che la situazione migliorerà presto. Piuttosto, si aspetta che i mercati immobiliari europei siano destinati a vedere un cambiamento fondamentale. “Se queste tendenze persisteranno, molte persone in Europa dovranno rinunciare al loro sogno di diventare proprietari di case”, ha detto. “Per molte persone a medio reddito, l’unica possibilità di vivere in futuro nei grandi centri urbani sarà quella di diventare inquilini”.

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