Novità legislative nel campo immobiliare in Repubblica Ceca

1. Il diritto di locazione dopo la novella al codice civile
Uno dei cambiamenti più importanti apportati al codice civile dalla legge n. 132/2011 G.U. è la limitazione del diritto alla cessione del contratto di locazione dopo il decesso del locatario per un periodo ulteriore di due anni.

Durante i due anni successivi al decesso, i locatari (parenti, eredi o persone terze che hanno visuto con il locatario defunto almeno per tre anni prima del decesso) dovranno accordarsi con il proprietario dell’appartamento relativamente alle nuove condizioni del rapporto di locazione.
In casi espressamente previsti dalla legge, si dispone inoltre il rinnovo automatico della locazione, purché tale accordo sia esplicitamente contenuto nel contratto di locazione.
Un altro importante cambiamento riguarda il numero delle persone nell’appartamento: il locatore dell’appartamento ha il diritto di chiedere al conduttore non solo di annunciare eventuali modifiche del numero delle persone domiciliate, ma anche una loro dettagliata identificazione (si fa tuttavia riferimento solo alle persone che risiederanno nell’appartamento per più di due mesi.
Il proprietario ha anche il diritto di richiedere che nell’appartamento risieda solo un numero di persone adeguato alla superficie in metri quadri e tale da far sì che tutte le persone ne possano usufruire senza disagio e vi possano vivere in condizioni igieniche adeguate.
Infine il locatore non è più tenuto a versare il deposito cauzionale su un conto speciale, né su qualsiasi altro conto tenuto da un istituto finanziario. Contemporaneamente è autorizzato ad utilizzare il denaro del deposito cauzionale per rimborsare i crediti del canone di locazione e per pagare gli adempimenti connessi con l’utilizzo dell’appartamento.

2. Liberalizzazione del canone di locazione
Attraverso la novella al codice civile, disposta dalla legge n. 132/2011 G.U., ha avuto luogo un importante cambiamento delle modalità di determinazione dell’ammontare del canone di locazione: si tratterebbe di una specie di “transizione” ai prezzi di mercato disciplinato dalle disposizione del nuovo codice civile n. 89/2012 G.U.
Al 31. 12. 2010, nella maggior parte dei comuni cechi ha avuto termine il periodo nel quale era possibile per il locatore applicare l’aumento unilaterale del canone di locazione, ai sensi della legge emessa solo per questo caso n. 107/2006 G.U. Si deve tuttavia ricordare che per gli appartamenti sino ad allora regolamentati, compresi quelli siti in Praga città capitale, nei comuni della Regione della Boemia centrale (i cui abitanti al 1 gennaio 2009 superavano le 9.999 unità) e quelli nelle città di České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc e Zlín, questo periodo avrà termine solo il 31 dicembre 2012.
Secondo le modifiche alla legge, a partire dal 1 gennaio 2011 (1 Gennaio 2013, nei casi di cui sopra), l’aumento annuale del canone di locazione è possibile soltanto previo accordo reciproco tra il locatore e il locatario. In caso di consenso del locatario con la rilevante proposta del locatore, il canone di locazione aumenta a partire dal terzo mese solare dalla consegna della proposta del locatore.
Qualora tale accordo non abbia luogo, il locatore ha il diritto di proporre una volta all’anno l’aumento del affitto. Se invece entro due mesi il locatario non manifestasse il proprio consenso all’aumento e se nel luogo e nel tempo tale canone non corrispondesse a quello comunemente applicato, allora, in un termine di altri tre mesi, il locatore avrebbe la facoltà di presentare al tribunale competente una proposta di aumento adeguata. È infatti il giudice a stabilire l’ammontare del canone di locazione, a partire dal momento della presentazione della proposta.
In seguito all’implementazione della regolamentazione, si è tuttavia registrato uno scarso ricorso agli strumenti giuridici sopra descritti.
Grazie a tale deregolamentazione, infatti, in molti capoluoghi di regione si è avuta una diminuzione del suddetto, cosa che comporta paradossalmente che il canone di locazione di mercato sia più basso di quello regolamentato.
Dall’entrata in vigore del nuovo codice civile, secondo il disposto della legge n. 89/2012 G.U. (ovvero dal 1.1.2014), il locatore ha la possibilità di proporre al locatario, previa forma scritta, di aumentare l’affitto sino ad un ammontare comparabile a quello comunemente applicato nel dato luogo, purché l’aumento proposto, congiuntamente a quello già disposto durante gli ultimi tre anni, non sia superiore al venti percento.
Le modifiche di cui sopra, sia quelle attuali che quelle previste per il futuro, modificheranno i rapporti tra i locatori e i locatari. Soltanto chi le applicherà per tempo e con correttezza negli attuali rapporti contrattuali potrà beneficiarne a pieno del potenziale.